Qualitätssiegel nachhaltige Gebäude

QNG – Das Wichtigste in Kürze.

Was bedeutet KfW 40 QNG?

KfW 40 QNG ist ein Förderstandard der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist ein staatliches Siegel der Bundesregierung. Es bescheinigt die Erfüllung ökologischer, soziokultureller und ökonomischer Standards, die oft als Voraussetzung für KfW-Förderungen erforderlich sind. QNG umfasst Aspekte wie Treibhausgasemissionen, Barrierefreiheit und Schadstofffreiheit, um langfristig nutzbaren Wohnraum zu sichern.

Er bezieht sich somit auf besonders energieeffiziente Neubauten mit zertifizierter Nachhaltigkeit, die nur 40 Prozent des Primärenergiebedarfs eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes benötigt. Diese Einstufung erfolgt gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Welche Anforderungen gelten?

Es gelten strenge Anforderungen.

Immobilien mit dem Standard KfW 40 QNG müssen strenge Anforderungen in den Bereichen Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Dokumentation und Nachweisführung erfüllen.

Energieeffizienz:

- - Der Primärenergiebedarf darf maximal bei 40% gegenüber dem Referenzgebäude liegen.
  - Eine geringe CO₂-Emissionen ist Voraussetzung
  - Das muss durch eine hochwertige Dämmung und nachhaltige Heiztechnik wie z.B. Wärmepumpen erreicht werden.

Nachhaltigkeit:

- - Der Nachweis über ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualität ist erforderlich.
  - Die Nachweise und die Zertifizierung weden durch akkreditierte Stellen erbracht.
  - Mit Hilfe der erfoderlichen Lebenszykluskostenrechnung werden alle relevanten Kosten auf ihre Wirtschaftlichkeit hin vergleichen. Umweltfreundliche Produkte erweisen sich dabei in vielen Fällen als die wirtschaftlichste Variante.
  - Auch die Einhaltung gesundheitsbezogener und schadstoffarmer Bauweisen muss berücksichtigt werden.

Dokumentation:

- - Die Begleitung der Baumaßnahme muss durch Experten für Energieeffizienz geschehen und eine Zertifizierung drch eine akreditierte Stelle erfolgen.

Welche Vorteile bieten sich?

Beim Kauf einer Immobilie, die mit diesem Standard zertifiziert ist, gibt es einige finanzielle Vorteile.

Es können pro Wohneinheit zinsvergünstigte Darlehen von bis zu 150.000 Euro in Anspruch genommen werden und es sind Tilgungszuschüsse möglich.
Aufgrund der Kombination von Sonderabschreibung (Afa) und einer erhöhten degressiven Abschreibung im Neubau, in Summe 10%, steigt die Rentabilität einer Neubauimmobilie signifikant.
Energieeffiziente Neubauimmobilien haben zusätzlich den Vorteil, dass sie oft einen höheren Marktwert haben und sich besser vermieten lassen, weil Sie den Vorteil deutlich geringerer Betriebskosten lassen.
Als erwähnenswerten Zusatzaspekt, leisten energieeffiziente Neubauimmobilien einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz.

Mögliche Sonderabschreibung.

Die Sonderabschreibung gemäß § 7b Einkommensteuergesetz ist ein steuerliches Instrument zur Förderung des Mietwohnungsbaus.

Sie erlaubt Investor*innen in den ersten vier Jahren nach Erwerb zusätzliche Abschreibungen über die reguläre Abschreibung hinaus vorzunehmen.

Dabei müssen folgende sechs Voraussetzungen erfüllt werden:

- - Es muss sich um einen Neubau oder die Erstherstellung von Mietwohnungen in Deutschland handeln.
  - Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegen bei maximal 5.200 €/m² Wohnfläche ohne die Grundstückskosten.
  - Die Bemessungsgrundlage liegt bei 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche
  - Baugenehmigung ab dem 01.01.2023 bis 30.09.2029
  - Erfüllung des KfW-40-QNG-Standards
  - Vermietung zu Wohnzwecken (mind. 10 Jahre)

Höhe der Abschreibung?

Gewinn und Steuerlast durch die Abschreibung senken.

In den ersten vier Jahren nach Erwerb können pro Jahr 5 Prozent der Herstellungskosten abgeschrieben werden, also insgesamt 20 Prozent. Die Sonderabschreibung in Höhe von 5 Prozent kann mit der degresiven Abschreibung kombiniert werden. So können Investoren erhebliche Steuervorteile erzielen.

Die Kombination aus Sonder- und und degressiver Aschreibung ergibt eine Gesamtabschreibungssumme von mehr als 115.000 Euro. Dadurch wird das Abschreibungsvolumen und somit die Eigenkapitalrendite nach Steuer für Immobilieninvestments in den ersten vier Jahren nach Erwerb erheblich gesteigert und nach 10 Jahren können so rund 50 Prozent des Gebäudewerts abgeschrieben werden.

Die Vorteile im Überblick

Kurze Zusammenfassung aller Vorteile.

Wichtigster Punkt ist Steuerersparnis und der Liquiditätsvorteil durch die hohe Anfangsabschreibung.
Das ergibt eine signifikante Steigerung der Eigenkapitalrendite nach Steuer.
Es ergeben sich erhöhte und sichere Mieterträge durch niedrige Betriebskosten.
Das Vermietungspotenzial einer Wohnung im nachhaltigen Gebäude ist langsfristig hoch.

Diese zukunftssichere Investition bietet durch die Kombination aus zinsvergünstigten Dalehen und der Sonderabschreibung die Möglichkeit von hohen Steuerersparnissen zu profitieren und gleichzeitig in nachhaltige, energieeffiziente Immobilien zu investieren.